Все больше городских жителей мечтает сменить каменные джунгли на свежий воздух и живописные виды природы за окном. Переехать из небольшой квартирки в собственный дом, не имея при этом наличных, сегодня стало реально благодаря сделке trade-in. Изначально этот тип сделки использовался в автомобильном бизнесе. Принцип ее заключался в том, чтобы быстро обменять старый автомобиль на новый, иногда с доплатой. А вот на рынок недвижимости trade-in пришел в 2008 году. Именно тогда застройщики с помощью «взаимообмена» квартиры в городе на загородный дом, стали привлекать покупателя.

 

Как это работает

Сделка trade-in заключается в том случае, если покупатель хочет приобрести объект загородной недвижимости, но для совершения сделки, ему нужно продать, имеющуюся у него квартиру. Это значит, что вначале потенциальный покупатель должен ознакомиться с объектами загородной недвижимости и выбрать подходящий. После этого риэлтор оценивает квартиру и реальность ее продажи в определенные сроки. И, если оценка совпадает с ожиданиями покупателя, то заключается бронирование объекта загородной недвижимости на срок от одного до трех месяцев. После этого начинается процесс подбора покупателей на квартиру, и совершается сделка по продаже имеющейся недвижимости и покупки недвижимости загородной. На сегодняшний день в среднем такой процесс занимает от двух до трех месяцев.

Технологии trade-in и взаимозачет

Схема trade-in (трейд-ин, буквально переводится, как «обменивать что-либо с доплатой» или «отдавать старую вещь в счет оплаты новой»),предполагает выкуп имеющейся у клиента собственности непосредственно продавцом объекта, который приобретается взамен. На рынке жилья выкупаемая недвижимость называется зачетной. И таким образом, trade-in – это выкуп зачетной квартиры застройщиком или риэлтором, который становится ее собственником и в дальнейшем распоряжается ей (в том числе реализует третьему лицу) самостоятельно.

Фактически это сделка на вторичном рынке, где покупателем выступает не физическое лицо, а компания-застройщик, девелопер или риэлтор. Но нельзя сказать, что для них эта сделка выгодна, скорее ее можно считать даже рискованной, ведь продавец передает покупателю недвижимость по определенной цене, но сам получает не «живые» деньги, а другое жилье (причем подчас далеко не самое лучшее), которое еще нужно продать, и сколько оно будет продаваться – большой вопрос.

Ну а свои риски застройщики и риэлторы пытаются нивелировать за счет занижения стоимости зачетной недвижимости: Чаще всего она выкупается далеко не по рыночной цене. Иногда при trade-in недвижимость теряет до 20-30% от своей реальной стоимости. «Лишь за высоколиквидные объекты на рынке вторичного жилья застройщики и девелоперы готовы засчитывать до 90%. Таким образом, покупателям недвижимости данный механизм финансово не выгоден. К нему прибегают только потому, что замена старого жилья на новое происходит в самые кратчайшие сроки. То есть покупатель экономит время, а также, избегает излишней бумажной волокиты. Но чаще в России все-таки используется не trade-in в чистом виде, а предшествующий ему механизм – взаимозачет, не столь рискованный для продавцов и не столь разорительный для покупателей.

Взаимозачетом называется сделка, в ходе которой имеющаяся недвижимость клиента выставляется на реализацию по рыночной цене, а новый объект приобретается за счет вырученных от продажи средств, при этом стоимость покупаемой взамен недвижимости, как правило, фиксируется. Принципиальное отличие схем trade-in и взаимозачет заключается в скорости сделки. При взаимозачете недвижимость не выкупается сразу, а застройщик или риэлтор получают все же «живые» деньги.

Но в некоторых случаях стоимость нового жилья при взаимозачете не фиксируется, тогда данный механизм фактически превращается в обычную альтернативную сделку, с той лишь разницей, что компания-девелопер или риэлтор предоставляют для реализации старой недвижимости собственные каналы продаж, что может снизить сроки экспозиции. Если же стоимость фиксируется, то клиенту может выдвигаться условие – продать жилье в определенные сроки. Когда они подходят к концу, приходится снижать цену и продавать объект со значительным дисконтом, как при trade-in. Так же приходится поступать и в тех случаях, когда стоимость нового жилья не фиксируется, а старое реализуется очень долго, и появляется информация, что приобретаемый взамен объект скоро вырастет в цене. Однако чаще всего при взаимозачете сторонам сделки удается соблюсти свои интересы, поэтому данная схема более приемлема, чем trade-in. Для реализации этой схемы подойдут компании-застройщики из каталога СТРОИТЕЛИ который  на соседней странице.

 

 

 

Плюсы и минусы

 

Как и любая сделка, trade-in имеет свои достоинства и недостатки. Основным преимуществом этой сделки можно назвать то, что сменить бетонные стены на полноценный загородный дом можно за очень короткий срок, при этом не имея наличных. По сути, здесь действует принцип «одного окна», когда клиент единожды обращается к риэлтору или застройщику, а тот в свою очередь берет всю работу на себя (оценка рыночной стоимости жилья, проверка юридической чистоты, реклама, поиск покупателей, оформление сделки и т.д.). При проведении сделки trade-in риэлтор консультирует клиента, берет на себя рекламную компанию, взаимодействует с потенциальными покупателями, отвечает за юридическое сопровождение сделки, таким образом, экономит время и силы клиента. К тому же риэлтор сразу реально оценивает стоимость квартиры, что снижает срок экспозиции жилья.

К минусам этой сделки можно отнести, то, что услуга trade-in является платной опцией, и, как правило, ее стоимость составляет примерно 2% от стоимости продаваемой квартиры.

На период оценки и продажи старой квартиры цена на загородный дом фиксируется. После продажи старой жилплощади вырученные средства используют в зачет покупки нового жилья.

Когда застройщик обязуется сохранить цену при бронировании, то покупатель все-таки выигрывает. Хотя, в конечном счете цены на сегодняшний день не совершают каких-то резких движений. И поэтому говорить о какой-то выгодности с финансовой точки зрения сложно.

Недостатки
Для клиентов один из недостатков этой схемы заключается в том, что есть риски долгого ожидания. Трейд-ин обычно используют в случае готовности загородного объекта как минимум на 50%, а также понимания, когда его строительство будет завершено. Однако искать временное жилье на какой-то срок, вероятно, придется.

 

Какие квартиры могут принимать участие в сделках trade-in

 

Недвижимость, принимающая участие в сделках trade-in должна иметь определенные характеристики.

Из наиболее распространенных можно выделить следующие:

 

Объект недвижимости должен принадлежать клиенту на праве собственности, для подтверждения клиентом должны быть предоставлены правоустанавливающие документы на объект недвижимости.

Собственник объекта недвижимости должен быть совершеннолетним (сделка с участием несовершеннолетнего требует согласия органов опеки и попечительства).

Собственник объекта недвижимости должен быть дееспособным. Для подтверждения застройщик может запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Объект недвижимости не должен иметь обременений.

Объект недвижимости не должен быть объектом судебных споров.

В случае если объектом недвижимости является квартира, в ней никто не должен быть зарегистрирован, для подтверждения указанного, клиенту необходимо предоставить застройщику данные по регистрации по домовой книге.

Объект недвижимости должен иметь определенное местоположение.

 

Подводя итог, можно отметить, что, меняя квартиру на загородное жилье, появляется возможность значительно улучшить жилищные условия, увеличив квадратные метры в несколько раз. Сделка trade-in  или взаимозачет позволит значительно улучшить качество и безопасность жизни вашей и вашей семьи в наше «пандемическое время экономической нестабильности».

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *